東京都 民泊規制まとめ (2026年6月時点)

⚠️ 本記事は2026年6月時点の情報です。
民泊の規制は改正が多いため、実際の可否・条件は、必ず該当の区（自治体）の窓口・公式条例で最新情報をご確認ください。

民泊の営業タイプは3種類

ひとことで「民泊」といっても、営業の根拠になる法律は3種類あります。
どのタイプで営業するかによって、このあとご紹介する区ごとの規制の効き方も変わってきます。

まずはここだけ、ざっくりと押さえておきましょう。

① 民泊新法（住宅宿泊事業法）

2018年6月に始まった比較的新しい制度です。

• 届出制で始めやすい

• 年間の営業日数は180日までという上限がある

• 区ごとに「平日は営業できない」といった上乗せ規制がかかることが多い

始めやすい一方で、日数と区の条例による制限を受けやすいタイプといえます。

② 旅館業法（簡易宿所）

「宿」として許可を取って運営するタイプです。

• 許可制で、新法より手続きや設備の基準が高い

• 営業日数の上限はなく、365日の営業ができる

• 用途地域の制限があり、営業できる場所が限られる

ハードルは高めですが、許可が取れれば日数を気にせずに運営できます。

③ 特区民泊（国家戦略特区）

国家戦略特区に指定された地域でだけ認められる、特別なタイプです。

• 認定制

• 連泊が前提で、最低宿泊日数の条件がある

• 営業日数の上限はない

• 東京23区では大田区のみが対象

対象となるエリアが限られる、やや特殊なタイプです。

3タイプの比較

• 民泊新法：届出制／年180日まで／区の上乗せを受けやすい／ハードルは低め

• 旅館業（簡易宿所）：許可制／日数の上限なし（365日）／用途地域で場所が限られる／ハードルは高め

• 特区民泊：認定制／日数の上限なし／東京23区は大田区のみ／エリア限定

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東京23区の規制【新法編】

新法（住宅宿泊事業法）は全国共通で年間180日までですが、東京23区ではそれぞれの区が独自の上乗せ規制を条例で定めています。

特に多いのが、住居専用地域などで平日の営業を制限する「区域・期間の制限」ですが、上乗せはそれだけではありません。
多くの区が、近隣住民への事前周知、ごみの処理、緊急時の駆けつけ・連絡体制なども、条例・規則・要綱で求めています。

各区の規制レベルと、住居専用地域・住居専用地域以外の制限での営業制限は次の通りです（2026年6月時点）。

※新法の上限は全国共通で年180日。表の制限は各区の上乗せ（2026年6月時点）。

2026年に施行内容が変わる区

• 墨田・葛飾：2026年4月施行済み

• 渋谷・千代田・江戸川：2026年7月1日～

• 豊島：2026年12月16日～

最新・詳細は各区の公式条例で必ず確認してください。

出典（各区の住宅宿泊事業 公式ページ）：新宿／渋谷／中央／千代田／港／目黒／文京／台東／墨田／江東／品川／大田／世田谷／中野／杉並／豊島／北／荒川／板橋／練馬／足立／葛飾／江戸川

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東京23区の規制【旅館業編】

旅館業（簡易宿所）は、新法と異なり営業日数の上限がなく、365日営業できるのが大きな利点です。
一方で、許可制でハードルが高く、営業できる場所（用途地域）が決まっている点に注意が必要です。

営業できる用途地域（23区ほぼ共通）

旅館業（簡易宿所）は建築基準法で「ホテル・旅館」と同じ扱いになり、営業できる用途地域は全国共通です。
なお、営業できる「場所」は共通でも、運営のルール（とくに人の常駐）は区ごとに大きく違います。

※学校・児童福祉施設などの周囲おおむね100m以内は、環境を著しく害するおそれがあるとして許可されないことがあります。
具体的な可否は、各区の都市計画図・建築課で必ず確認してください。

区ごとの違いは「人の常駐」が最大のポイント

旅館業でいちばん運営に効くのが「営業中、人を常駐させる必要があるか」です。
常駐が必須の区は無人運営ができず、物件仕入れのハードルが上がります。

上記以外の区は、一定の条件を満たすことで無人運営が認められています。

区ごとの旅館業ルール一覧（常駐・無人運営）

各区の常駐の要否、無人運営の場合の要件です(2026年6月時点)。

その区ならではの注意点

その区ならではの特徴が強いものは以下です（2026年6月時点）。

• 中央区：玄関帳場（フロント）と従業者の常駐が必須。無人運営は不可（公式）

• 千代田区：玄関帳場の設置と従業者の常駐を明確に要求（公式）

• 台東区：深夜含め宿泊客の出入り可能時間は常駐が必須。学校などからの距離も国の基準より厳しい（110m）（公式）

• 杉並区：保健所にて物件情報を確認し、物件ごとに必要な条件を個別に追加

• 荒川区：営業中の常駐が必須（公式）

• 練馬区：原則常駐だが、同一/隣接/幅員6m以下道路向かいの建物からの駆けつけ＋ICT本人確認設備で無人可（公式）

• 墨田区：常駐 or 1000m・10分の駆けつけで無人可（2026/4新条例後も同じ）。住民への事前周知は敷地から20m圏（公式）

• 北区：常駐が原則。例外は「全室を1団体で貸切・5室かつ10名以下」のときだけ（公式）

• 新宿区：集合住宅・テナントは要注意。宿泊者用の通路を専用にする必要があり、住居との混在がむずかしい（公式）

• 葛飾区：2026年4月から新規施設は常駐必須。既存許可施設（2025/12/16までに届出）は許可時点の条例で無人可（事業譲渡後も）（公式）

旅館業を選ぶときのポイント

• 無人で運営したいなら、常駐が必須の区は避けるのが基本です。

• マンション・集合住宅の一室でやるなら、新宿区のように「通路は宿泊者専用」などの条件があり、建物まるごとを宿泊施設にできるかがカギになります。

• 用途地域は共通でも、学校の近くなどは許可されないことがあるので、物件ごとに区へ事前相談を。

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まとめ：物件を探す前に、「区」と「タイプ」を確認しよう

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【参考・出典】

• 観光庁「民泊制度ポータルサイト「minpaku」」（住宅宿泊事業法・旅館業法・特区民泊の基本ルールと180日の算定方法）

• 内閣府「国家戦略特区等ワーキンググループ」資料（2025年12月，民泊DB改修・無届民泊の排除）

• 厚生労働省「旅館業法」（簡易宿所営業の基準）

• 厚生労働省「令和7年4月1日からフロント要件が変わります（旅館業における衛生等管理要領 改正）」